주택임대차보호법 제6조의3 제1항

“제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.”

제8호 “임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”

실거주 목적의 입증의 정도: 가공의 주장이 아니라 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 주장이라면 실거주 의사는 인정될 수 있고 하급심 판례들도 (왠만하면 실거주 주장만으로 실거주 의사를 인정해 오고 있음) 

그러나 이에 대해 대법원이 최초로 판단한 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결에서

"임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치ㆍ모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다." 고 판시하면서 

임대인의 실거주 의사의 존재에 대해 의문을 제기하며 원심의 판단을 파기하였음.

그런데 위 사례에서 임대인인

1) 누구 실거주 하려는 지에 대해 일관성이 없는 주장을 해 왔고, 주장이 바뀐 점에 대해 합리적인 설명을 하지 못하였으며, 

2) 임대인은 해당 임대주택 이외에 인근에 다른 주택을 처분하지 않고 보유하고 있는 등 실거주 의사를 극히 수긍하기 어려웠던 점이 고려되었음.

그외 대부분의 경우에는 실거주 의사는 주장만으로도 인정될 수 있음.

또한 대법원은 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결에서는 

임대인 지위를 승계한 새로운 임대인도 종전 임대인과 별도로 독자적인 갱신거절권이 있다는 전제에서, 임대인 지위 승계 시점 (이전등기 시점)이 임차인의 종전 임대인에 대한 갱신요구권 행사 이후라도 갱신거절권을 행사할 수 있는 기간 내 (존속기간만료일 2개월 이전)에는 갱신거절권을 행사할 수 있다고 판시한 바 있습니다.