■ 주택임차인이 누적하여 2기 이상의 차임 연체가 있는 경우

 1) 갱신청구권 행사에 의한 갱신:  인정 안됨.

 2) 법정갱신(묵시갱신): 인정 안됨 

■ 상가임차인이 누적하여 3기 이상의 차임 연체가 있는 경우

 1) 갱신청구권 행사에 의한 갱신: 인정 안됨.

 2)  법정갱신 (묵시갱신): 인정됨. (물론 여전히 누적하여 3기 이상의 연체 상태에 있다면 해지권 행사 가능)

■ 임대인의 갱신거절통지가 없는 상황에서 임차인이 행사기간 내 갱신청구권을 행사하지 않은 경우  임대차 종료시점

 1) 주택임대차: 임대차 만료 (6개월전부터) 2개월 사이에 임차인의 갱신청구권 행사가 없는 경우: 임대차 기간이 끝난 때 법정갱신, 이후 임차인은 언제든지 해지 통지할 수 있고, 3개월 경과 후 임대차 종료. 

2) 상가임대차:  임대차 만료 (6개월전부터) 1개월 사이에 임차인의 갱신청구권 행사가 없는 경우: (상가건물임대차보호법 제10조 4항에서 임차인이 갱신청구를 하지 않은 경우 법정갱신된다는 규정은 없음): 임대차 만료 ~ 종료일 사이에 보증금반환요구하며 퇴거 가능, 종료일이 경과한 경우에는 위 법 제5항에 따라 해지통고 후 3개월 경과 후 종료.

■ 환산보증금이 일정금액을 초과하는 상가임대차 (서울 9억원) 

  갱신청구권 행사에 의한 갱신: 인정됨

  법정갱신 (묵시갱신): 인정안됨.  (임대인은 언제든지 해지통지할 수 있고, 통지 후 6개월 경과 후 종료)

주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신) 

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지

를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 

기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개

월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

상가건물임대차보호법  

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)

①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

민법 제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.